Immobilienkauf in Spanien

01Sie planen einen Immobilienkauf in Spanien?

Ob Villa an der Küste, Stadtwohnung oder Finca auf dem Land: Der Kauf einer Immobilie in einem anderen Land bringt rechtliche und steuerliche Fragen mit sich, die leicht unterschätzt werden.

Dieser Ratgeber führt Sie durch das Wesentliche: Kaufnebenkosten, rechtliche Prüfung, steuerliche Pflichten als Eigentümer und die praktischen Punkte, auf die es für internationale Käufer in Spanien am meisten ankommt.

02Die Kosten beim Kauf

Bevor Sie mit der Suche beginnen, sollten Sie wissen, was ein Kauf in Spanien über den Angebotspreis hinaus tatsächlich kostet. Erwerbsteuern und Gebühren kommen in der Regel mit 10 % bis 14 % zum Kaufpreis hinzu, eine Größenordnung, die viele Erstkäufer überrascht.

Neubauten

Bestandsimmobilien

Die Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) ist die wichtigste Erwerbsteuer auf gebrauchte Immobilien und liegt je nach Region zwischen 6 % und 13 %. Der Satz auf den Balearen unterscheidet sich von dem in Madrid oder Valencia. Prüfen Sie deshalb immer den Satz am gewünschten Ort, bevor Sie Ihr Budget planen.

Gebühren

Alle Erwerbsteuern und Gebühren trägt der Käufer bei der Beurkundung, wenn die Escritura (die notarielle Kaufurkunde) vor dem Notar unterzeichnet wird. Rechnen Sie zusätzlich zum Kaufpreis und den Hauptsteuern mit etwa 1.100 € bis 2.500 € für Notar und Grundbuch.

03Rechtliche Prüfung: was Sie vor der Unterschrift prüfen sollten

Wer als Ausländer in Spanien eine Immobilie kauft, bewegt sich in einem rechtlichen Umfeld, das sich deutlich von dem der meisten anderen Länder unterscheidet. Eine gründliche Prüfung ist keine Option, sondern Pflicht. Sie entscheidet darüber, ob aus dem Kauf eine solide Investition oder ein teures Problem wird.

Baurecht und Legalität der Immobilie

Einer der wichtigsten und am wenigsten verstandenen Punkte beim Kauf in Spanien: Die Eintragung im Grundbuch (Registro de la Propiedad) oder im Kataster garantiert nicht, dass eine Immobilie legal ist. Ein Gebäude kann teilweise oder vollständig illegal sein, auch wenn es in beiden Registern erscheint.

Das Grundbuch verzeichnet Eigentum und Belastungen. Das Kataster legt den steuerlichen Wert der Immobilie fest. Keines von beiden bescheinigt die baurechtliche Legalität.

Der Kauf eines illegalen Baus kann schwere Folgen haben: keine Genehmigungen für Renovierungen und in manchen Fällen kein Anschluss an Strom, Gas oder Wasser.

Eine Bescheinigung der Gemeinde, dass keine Verfahren wegen Verstößen offen sind, reicht nicht aus. Sie zeigt nur, ob derzeit Verfahren laufen, nicht den rechtlichen Gesamtstatus des Gebäudes. Selbst eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) garantiert keine Legalität.

Baurechtliche Pflichten des Verkäufers

Nach spanischem Recht muss der Verkäufer in der Kaufurkunde den baurechtlichen Status des Grundstücks erklären, einschließlich illegaler Bauten, ob das Grundstück für private Nutzung oder Bebauung ungeeignet ist und welche rechtlichen Pflichten noch offen sind.

Werden diese Pflichten nicht erfüllt, kann der Käufer den Vertrag innerhalb von vier Jahren auflösen und Schadensersatz verlangen. Schon kleine Unregelmäßigkeiten können dazu führen, dass ein ganzes Wohngebäude als fuera de ordenación eingestuft wird, also außerhalb der geltenden Bauleitplanung, mit erheblichen Folgen für die künftige Nutzung und den Wiederverkauf. Ein baurechtliches Gutachten durch einen Architekten vor Vertragsschluss ist dringend zu empfehlen.

Grundbuchauszug

Verlangen Sie immer einen förmlichen Grundbuchauszug (certificación), nicht nur eine nota informativa. Die Nota ist günstiger und schneller, enthält aber nur allgemeine Angaben und kann Ungenauigkeiten aufweisen, die für den Kauf wichtig sind. Ein vollständiger Auszug zeigt Ihnen:

• die tatsächlichen rechtlichen Eigentümer der Immobilie
• bestehende Belastungen: Hypotheken, Dienstbarkeiten, Pfändungen und Wegerechte
• ob Mieter förmlich eingetragen sind
• ob die Immobilie einer öffentlichen Förderregelung unterliegt, die erhebliche Pflichten und Beschränkungen für den Käufer mit sich bringt

Das Grundbuch bescheinigt keine genauen Grenzen oder Quadratmeter, es sei denn, es wurde förmlich mit dem Kataster abgeglichen, und dieser Abgleich muss im Grundbucheintrag vermerkt sein.

Sorgen Sie nach dem Kauf dafür, dass die Immobilie so schnell wie möglich auf Ihren Namen eingetragen wird, in der Regel innerhalb von 30 bis 60 Tagen. Ihr Notar kann die Urkunde direkt nach der Unterzeichnung elektronisch einreichen.

Das Kataster

Das Kataster dient vor allem der steuerlichen Bewertung für die IBI (die jährliche Grundsteuer), für Veräußerungsgewinne und für die Vermögensteuer. Es bescheinigt weder Grenzen noch genaue Quadratmeter.

Prüfen Sie die im Kataster eingetragene Nutzung der Immobilie. Stimmt sie nicht mit der tatsächlichen Nutzung überein, etwa bei einem als Gewerbe eingetragenen Lokal, das als Wohnung genutzt wird, kann eine Änderung kompliziert sein und eine Genehmigung zur Nutzungsänderung erfordern. Beachten Sie auch neue regionale Vorschriften, darunter das Gesetzesdekret 6/2023 auf den Balearen.

Küstengesetz

Wenn Sie in Meeresnähe kaufen, brauchen Sie eine Bescheinigung der Demarcación de Costas, dass die Immobilie nicht vom Küstengesetz von 1988 betroffen ist, insbesondere dass sie nicht im öffentlichen Küstenbereich liegt (innerhalb von 10 Metern von der Küstenlinie). Bei Immobilien an der Küste ist dieser Schritt unverzichtbar.

Militärische Genehmigung für Käufer von außerhalb der EU

Ist der Käufer kein Bürger der EU oder des EWR, kann vor der Beurkundung eine Genehmigung des spanischen Verteidigungsministeriums nötig sein, wenn es um ländliche oder bebaubare Grundstücke auf den Balearen oder um Gebäude auf solchen Grundstücken geht. Das gilt für Privatpersonen und Gesellschaften (einschließlich spanischer Gesellschaften unter ausländischer Kontrolle) aus Ländern außerhalb von EU und EWR.

• Schweizer Staatsangehörige: als Privatpersonen in der Regel befreit, Gesellschaften können aber trotzdem eine Genehmigung benötigen
• Britische Staatsangehörige: Wer beim Brexit (31. Dezember 2020) in der EU ansässig war und es noch ist, ist in der Regel befreit, alle anderen benötigen eine Genehmigung
• Ehepaare: Ist ein nicht befreiter Käufer im Güterstand der Gütergemeinschaft mit einem befreiten Ehepartner verheiratet, kann eine Genehmigung nötig sein, selbst wenn die Immobilie allein auf den Namen des befreiten Ehepartners erworben wird

04Unterlagen, die Sie vom Verkäufer verlangen sollten

Lassen Sie sich vor Vertragsschluss vom Verkäufer Folgendes vorlegen:

• Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad)
• Energieausweis (certificado de eficiencia energética)
• Bei Wohnungen in einer Eigentümergemeinschaft: eine Bescheinigung, dass alle Hausgelder bezahlt sind, und eine gesonderte Bescheinigung, dass keine Sonderumlagen (derramas extraordinarias) beschlossen wurden, auch wenn die Zahlung erst nach dem Kauf fällig wird
• Die letzten vier Belege über IBI und Müllgebühr

05Steuerliche Folgen des Eigentums

Welche Steuerpflichten als Eigentümer in Spanien entstehen, hängt davon ab, wie die Immobilie genutzt wird und ob Sie in Spanien steuerlich ansässig sind.

Hauptwohnsitz oder Zweitwohnung

Ist die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz, verbringen Sie also mehr als 183 Tage im Jahr in Spanien und liegt Ihr Lebensmittelpunkt hier, ist sie in der Regel von der Besteuerung eines fiktiven Mietwerts befreit.

Ist sie eine Zweit- oder Ferienwohnung, zahlen Sie die Steuer für Nichtresidenten auf den fiktiven Mietwert, auch wenn die Immobilie den Großteil des Jahres leer steht. Sie beträgt 2,0 % oder 1,1 % des Katasterwerts (je nachdem, ob der Wert kürzlich neu festgesetzt wurde) und wird jährlich mit dem Modelo 210 erklärt.

Mieteinnahmen

Mieteinnahmen werden über das Modelo 210 erklärt und versteuert. Die unterschiedliche Behandlung von EU- und Nicht-EU-Ansässigen ist Gegenstand einer laufenden rechtlichen Debatte, und manche Fachleute halten sie für möglicherweise diskriminierend und in bestimmten Fällen für anfechtbar.

06Laufende Kosten und Steuern

Über den Kauf hinaus bringt Immobilieneigentum in Spanien wiederkehrende Kosten mit sich:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): eine jährliche Grundsteuer der Gemeinde auf Grundlage des Katasterwerts
• Müllgebühr und Hausgeld: örtliche Abgaben und Gebühren für gemeinsame Leistungen, besonders bei Wohnungen und Wohnanlagen. Das Hausgeld kann zwischen 50 € und 500 € oder mehr im Monat liegen.
• Vermögensteuer (Impuesto sobre el Patrimonio): gilt für steuerlich Ansässige auf den Nettowert des weltweiten Vermögens oberhalb bestimmter Freibeträge. Die Sätze unterscheiden sich stark je nach Region. Madrid hat sie weitgehend abgeschafft, die Balearen wenden sie voll an.

07Worauf Sie beim Kauf achten sollten

Steuerhaftung der Immobilie (afecciones fiscales)

Achten Sie auf eingetragene Steuerhaftungen im Grundbuch. Bis zu vier Jahre nach dem Kauf kann die Immobilie selbst für unbezahlte Steuern aus früheren Übertragungen haften, wenn der Voreigentümer nach einer Steuerprüfung nicht zahlt.

Ländliche Immobilien: Vorkaufsrecht

Beim Kauf ländlicher Immobilien können benachbarte Grundeigentümer ein Vorkaufsrecht (retracto) haben. Klären Sie das vor Vertragsschluss.

Vermietete Immobilien: Vorkaufsrecht

Beim Kauf einer vermieteten Immobilie sollten Sie sicherstellen, dass der Mieter im Mietvertrag ausdrücklich auf sein Vorkaufsrecht verzichtet hat.

Gewerbeimmobilien

Wenn Sie ein Gewerbelokal kaufen, sollte ein Ingenieur bestätigen, dass die geplante Tätigkeit nach der örtlichen Bauleitplanung zulässig ist und dass eventuelle Umbauten machbar sind, bevor eine Betriebsgenehmigung erteilt werden kann.

Verkauf der Familienwohnung

Selbst wenn nur ein Ehepartner rechtlicher Eigentümer ist und das Paar in Gütertrennung lebt, ist für einen wirksamen Verkauf in der Regel die Zustimmung des anderen Ehepartners erforderlich, unter anderem nach Artikel 4.3 der Kompilation des Zivilrechts der Balearen.

Katastergrenzen zu den Nachbargrundstücken

Prüfen Sie, ob die Nachbargrundstücke mit dem Kataster abgeglichen sind und ihre eingetragenen Grenzen sich nicht mit der Immobilie überschneiden, die Sie kaufen. Georeferenzierte Grenzen im System von Grundbuch und Kataster haben Vorrang vor Mauern oder Zäunen.

Lizenzen zur Ferienvermietung

Wenn die Immobilie mit einer Lizenz zur Ferienvermietung verkauft wird, stellen Sie sicher, dass die Tätigkeit bei der Tourismusbehörde ordnungsgemäß registriert ist und in den letzten drei Jahren ausgeübt wurde. Der Verkäufer muss die Tätigkeit förmlich übertragen, damit keine künftige Haftung auf Sie übergeht.

Zehnjahresversicherung für Baumängel

Neubauten müssen eine Versicherung haben, die zehn Jahre lang Mängel an der Bausubstanz abdeckt. Bei Häusern, die der Eigentümer selbst gebaut hat, ist diese Versicherung zunächst keine Pflicht. Wird die Immobilie jedoch innerhalb von zehn Jahren nach Fertigstellung verkauft, können ein ausdrücklicher Verzicht des Käufers und ein Nachweis, dass der Verkäufer dort gewohnt hat (etwa eine Meldebescheinigung, empadronamiento), erforderlich sein.

Maklerverträge

Ein Maklervertrag ist ein Vermittlungsvertrag. Er bringt Käufer und Verkäufer zusammen, umfasst aber keine Rechtsberatung, und Makler schließen ihre Haftung für Probleme beim Kauf meist aus. Prüfen Sie Exklusivitätsklauseln und den Zeitpunkt, zu dem die Provision fällig wird. Idealerweise sollte sie erst bei Unterzeichnung der notariellen Urkunde fällig werden, nicht schon bei einem privaten Reservierungsvertrag.

Versteckte Mängel

Bei Bestandsimmobilien haftet der Verkäufer sechs Monate ab dem Kauf für versteckte Mängel. Diese Frist kann im Kaufvertrag abweichend vereinbart werden.

Kauf vom Bauträger vor Fertigstellung

• Prüfen Sie, ob der Bauträger eine Zehnjahresversicherung für Baumängel hat
• Prüfen Sie, ob der Bauträger eine Versicherung oder individuelle Bankbürgschaften hat, die Ihre Anzahlungen absichern. Sammelbürgschaften reichen nicht aus.
• Achten Sie darauf, dass die Raten auf ein gesondertes Bankkonto fließen, das nur für Ihr Projekt verwendet wird
• Stellen Sie sicher, dass für die Immobilie eine vom Architekten unterzeichnete und im Grundbuch eingetragene Fertigstellungsbescheinigung (certificado final de obra) vorliegt

Eigentümergemeinschaft

Wenn Sie eine Wohnung kaufen, prüfen Sie die Satzung und Hausordnung der Gemeinschaft sorgfältig. Sie regeln etwa die Nutzung des Pools, Änderungen an Terrassen und, ganz entscheidend, ob Ferienvermietung im Gebäude erlaubt ist.

Arras-Verträge und Optionsverträge

Üblich ist ein privater Vertrag mit Arras-Klausel, also einer Anzahlung von meist 10 % des Kaufpreises, und zwei bis drei Monate später die Unterzeichnung der notariellen Urkunde.

Vorsicht bei Kaufoptionsverträgen (contratos de opción de compraventa). Sie können als zwei getrennte steuerpflichtige Vorgänge behandelt werden, sodass die Grunderwerbsteuer zweimal anfällt: einmal auf die Optionsprämie und noch einmal auf den vollen Kaufpreis.

08Wie SamirLaw Ihnen hilft

Wer als internationaler Mandant in Spanien eine Immobilie kauft, hat es mit regionalen Gesetzen, steuerlichen Folgen und Prüfpflichten zu tun, die sich deutlich von anderen Ländern unterscheiden. Fehler, etwa durch illegale Bauten, verschwiegene Belastungen oder versäumte Steuerpflichten, können erhebliche und langfristige Folgen haben. Wir bieten:

• Vollständige rechtliche Prüfung: Belastungen, Planungsstatus, baurechtliche Legalität und Prüfung der Unterlagen
• Aufstellung der Kaufkosten: eine klare Übersicht über alle Steuern und Gebühren, bevor Sie sich festlegen
• Steuerplanung, um Ihre Steuerlast beim Kauf und während der gesamten Eigentumszeit zu senken
• Vollmacht, damit wir für Sie handeln können, wenn Sie im Ausland leben
• Beratung zu Aufenthalt und steuerlichem Status: Ob die Immobilie Hauptwohnsitz oder Zweitwohnung wird, hat steuerliche Folgen, die vor dem Kauf geklärt sein sollten, nicht danach
• Regionale Expertise, einschließlich der besonderen Vorschriften auf den Balearen
• Laufende Pflichten: IBI, Modelo 210, Erklärung von Mieteinnahmen und Vermögensteuer

Die Informationen in diesem Ratgeber dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Wir haben uns bemüht, die Richtigkeit der Inhalte zum Zeitpunkt der Veröffentlichung sicherzustellen, doch Immobilienrecht, Steuersätze und regionale Vorschriften können sich ändern, und jede persönliche Situation ist anders. Wir empfehlen dringend, vor jeder Entscheidung über einen Immobilienkauf in Spanien qualifizierten rechtlichen Rat einzuholen. Für eine auf Ihre Situation zugeschnittene Beratung wenden Sie sich bitte direkt an uns.