Comprar un inmueble en España

01¿Piensa comprar un inmueble en España?

Ya sea una villa en la costa, un piso en la ciudad o una finca rústica, comprar un inmueble en otro país implica cuestiones jurídicas y fiscales fáciles de subestimar.

Esta guía recorre lo esencial: los costes de compra, la due diligence legal, las obligaciones fiscales como propietario y los aspectos prácticos que más importan a los compradores internacionales en España.

02Los costes iniciales

Antes de empezar a buscar, conviene saber cuánto cuesta realmente comprar en España además del precio. Los impuestos y gastos de compra suelen sumar entre un 10 % y un 14 % al precio, una cifra que sorprende a muchos compradores primerizos.

Obra nueva

Segunda mano

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el principal impuesto en la compra de inmuebles de segunda mano, con tipos de entre el 6 % y el 13 % según la comunidad autónoma. El tipo de Baleares no es el mismo que el de Madrid o Valencia, así que compruebe siempre el tipo de la zona elegida antes de hacer su presupuesto.

Honorarios profesionales

Todos los impuestos y gastos de compra los paga el comprador en la firma de la escritura pública de compraventa ante notario. Calcule aproximadamente entre 1.100 € y 2.500 € de notaría y registro, además del precio y los impuestos principales.

03Due diligence legal: qué revisar antes de firmar

Comprar un inmueble en España como extranjero supone moverse en un marco jurídico muy distinto al de la mayoría de los países. Una due diligence rigurosa no es opcional. Es la diferencia entre una inversión sólida y un problema caro.

Urbanismo y legalidad del inmueble

Uno de los puntos más importantes, y menos conocidos, de comprar en España es que la inscripción en el Registro de la Propiedad o en el Catastro no garantiza la legalidad del inmueble. Una edificación puede ser parcial o totalmente ilegal aunque figure en ambos.

El Registro de la Propiedad recoge la titularidad y las cargas. El Catastro fija el valor del inmueble a efectos fiscales. Ninguno de los dos certifica la legalidad urbanística.

Comprar una construcción ilegal puede tener consecuencias graves: sin licencias para reformar y, en algunos casos, sin acceso a electricidad, gas o agua.

Un certificado municipal de que no hay expedientes de infracción abiertos no es suficiente. Solo indica si hay procedimientos en curso, no la situación legal global de la edificación. Ni siquiera la cédula de habitabilidad garantiza la legalidad.

Las obligaciones urbanísticas del vendedor

La ley española obliga al vendedor a declarar en la escritura la situación urbanística de la finca, incluidas las construcciones ilegales, si el suelo no es apto para uso privado o edificación y cualquier obligación legal pendiente.

Si no se cumplen estas obligaciones, el comprador puede rescindir el contrato en un plazo de cuatro años y reclamar una indemnización. Incluso irregularidades menores pueden hacer que toda una vivienda quede fuera de ordenación, con consecuencias importantes para su uso y venta futuros. Es muy aconsejable encargar un informe urbanístico a un arquitecto antes de firmar.

Certificación del Registro de la Propiedad

Pida siempre una certificación registral, no solo una nota simple informativa. La nota es más barata y rápida, pero solo ofrece información general y puede contener inexactitudes relevantes para la compra. Una certificación completa le permite comprobar:

• Quién es el verdadero titular o titulares del inmueble
• Las cargas existentes: hipotecas, servidumbres, embargos y derechos de paso
• Si hay arrendatarios inscritos formalmente
• Si el inmueble está sujeto a un régimen de protección oficial, que conlleva importantes obligaciones y límites para el comprador

El Registro no certifica linderos ni metros cuadrados exactos salvo que se haya coordinado formalmente con el Catastro, y esa coordinación debe constar en la inscripción.

Tras la compra, asegúrese de que el inmueble se inscribe a su nombre cuanto antes, normalmente en un plazo de 30 a 60 días. Su notario puede presentar la escritura telemáticamente justo después de la firma.

El Catastro

La función principal del Catastro es la valoración fiscal a efectos del IBI, las ganancias patrimoniales y el Impuesto sobre el Patrimonio. No certifica linderos ni metros cuadrados exactos.

Compruebe el uso asignado al inmueble en el Catastro. Si no coincide con el uso real, por ejemplo un local registrado como comercial que se usa como vivienda, cambiarlo puede ser complejo y requerir una licencia de cambio de uso. Tenga en cuenta las normas autonómicas recientes, como el Decreto Ley 6/2023 en Baleares.

Ley de Costas

Si compra cerca del mar, debe obtener un certificado de la Demarcación de Costas que confirme que el inmueble no está afectado por la Ley de Costas de 1988 y, en particular, que no se encuentra en el dominio público marítimo-terrestre (a menos de 10 metros de la línea de costa). En inmuebles costeros, este paso es imprescindible.

Autorización militar para compradores de fuera de la UE

Si el comprador no es ciudadano de la UE o del EEE, puede necesitarse una autorización previa del Ministerio de Defensa antes de firmar la escritura de suelo rústico o urbanizable en Baleares, o de edificaciones en ese suelo. Se aplica a personas físicas y a sociedades (incluidas sociedades españolas bajo control extranjero) de países de fuera de la UE y el EEE.

• Ciudadanos suizos: en general exentos como personas físicas, aunque las sociedades pueden seguir necesitando autorización
• Ciudadanos británicos: quienes eran residentes en la UE en el momento del Brexit (31 de diciembre de 2020) y lo siguen siendo están en general exentos; los demás necesitarán autorización
• Matrimonios: si un comprador no exento está casado en régimen de gananciales con un cónyuge exento, puede necesitarse autorización aunque el inmueble se adquiera solo a nombre del cónyuge exento

04Documentos que debe pedir al vendedor

Antes de firmar, asegúrese de que el vendedor le entrega:

• Cédula de habitabilidad
• Certificado de eficiencia energética
• En pisos dentro de una comunidad: un certificado de estar al corriente de las cuotas de comunidad y otro que confirme que no se han aprobado derramas extraordinarias, aunque su pago venza después de la compra
• Los cuatro últimos recibos del IBI y de la tasa de basuras

05Consecuencias fiscales de ser propietario

Las obligaciones fiscales de ser propietario en España dependen del uso del inmueble y de si es usted residente fiscal en España.

Vivienda habitual o segunda residencia

Si el inmueble es su vivienda habitual, es decir, pasa más de 183 días al año en España y su centro de intereses vitales está aquí, en general no tributa por imputación de rentas inmobiliarias.

Si es una segunda residencia o vivienda vacacional, paga el Impuesto sobre la Renta de no Residentes por imputación de rentas aunque el inmueble esté vacío la mayor parte del año. Se calcula al 2,0 % o al 1,1 % del valor catastral (según si el valor se ha revisado recientemente) y se declara cada año con el modelo 210.

Rentas del alquiler

Las rentas del alquiler se declaran e ingresan con el modelo 210. El distinto tratamiento de residentes en la UE y fuera de ella es objeto de debate jurídico, y algunos expertos lo consideran potencialmente discriminatorio y recurrible en determinados casos.

06Costes e impuestos recurrentes

Además de la compra, ser propietario en España implica costes periódicos:

• IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): un impuesto municipal anual basado en el valor catastral
• Tasa de basuras y cuotas de comunidad: tributos locales y cuotas por servicios comunes, sobre todo en pisos y urbanizaciones. Las cuotas de comunidad pueden ir de 50 € a 500 € o más al mes.
• Impuesto sobre el Patrimonio: se aplica a los residentes fiscales sobre el valor neto de su patrimonio mundial por encima de determinados umbrales. Los tipos varían mucho según la comunidad autónoma. Madrid lo ha bonificado casi por completo, mientras que Baleares lo aplica íntegramente.

07Aspectos clave durante la compra

Afecciones fiscales

Fíjese en las afecciones fiscales anotadas en el Registro de la Propiedad. Durante un máximo de cuatro años desde la compra, el propio inmueble puede responder de impuestos impagados de transmisiones anteriores si el anterior propietario no paga tras una inspección.

Fincas rústicas: derecho de retracto

Al comprar una finca rústica, los propietarios colindantes pueden tener un derecho de retracto. Investíguelo y resuélvalo antes de firmar.

Inmuebles arrendados: derecho de tanteo y retracto

Al comprar un inmueble alquilado, confirme que el arrendatario ha renunciado expresamente a su derecho de adquisición preferente en el contrato de arrendamiento.

Locales comerciales

Si compra un local comercial, un ingeniero debe confirmar que la actividad prevista está permitida por el planeamiento municipal y que las obras de adaptación son viables antes de poder obtener la licencia de actividad.

Venta de la vivienda familiar

Aunque solo uno de los cónyuges sea el titular y el matrimonio esté en régimen de separación de bienes, en general se necesita el consentimiento del cónyuge no titular para que la venta sea válida, entre otras normas por el artículo 4.3 de la Compilación de Derecho Civil de las Illes Balears.

Linderos catastrales con las fincas vecinas

Compruebe si las fincas vecinas están coordinadas con el Catastro y que sus linderos inscritos no se solapan con el inmueble que compra. Los linderos georreferenciados en el sistema Registro-Catastro prevalecen sobre muros o vallas.

Licencias de alquiler turístico

Si el inmueble se vende con licencia de alquiler turístico, asegúrese de que la actividad está debidamente inscrita ante la administración turística y ha estado activa en los últimos tres años. El vendedor debe transmitir formalmente la actividad para evitar que una responsabilidad futura recaiga sobre usted.

Seguro decenal

Las edificaciones nuevas deben contar con un seguro que cubra los daños estructurales durante diez años. En las viviendas de autopromotor este seguro no es obligatorio en un principio, pero si el inmueble se vende en los diez años siguientes a su terminación, puede exigirse la exoneración expresa del comprador y la prueba de que el vendedor vivió en él (como un certificado de empadronamiento).

Contratos con inmobiliarias

El contrato con una inmobiliaria es un contrato de mediación. Pone en contacto a comprador y vendedor, pero no incluye asesoramiento jurídico, y las agencias suelen excluir su responsabilidad por los problemas de la compra. Revise las cláusulas de exclusiva y cuándo se devengan los honorarios. Lo ideal es que solo se paguen al firmar la escritura pública, no al firmar un contrato privado de reserva.

Vicios ocultos

En los inmuebles de segunda mano, el vendedor responde de los vicios ocultos durante seis meses desde la entrega. Este plazo puede modificarse de mutuo acuerdo en el contrato de compraventa.

Compras sobre plano

• Confirme que el promotor tiene el seguro decenal
• Compruebe que el promotor tiene un seguro o avales bancarios individuales que protejan sus pagos anticipados. Los avales colectivos no bastan.
• Asegúrese de que los pagos a cuenta se ingresan en una cuenta bancaria especial usada solo para su promoción
• Confirme que el inmueble cuenta con el certificado final de obra firmado por el arquitecto e inscrito en el Registro de la Propiedad

Comunidad de propietarios

Si compra un piso, revise con atención los estatutos y las normas de régimen interior de la comunidad. Regulan cuestiones como el uso de la piscina, los cambios en las terrazas y, sobre todo, si se permite el alquiler turístico en el edificio.

Contratos de arras y contratos de opción

Lo habitual es un contrato privado con cláusula de arras, una señal normalmente del 10 % del precio, seguido dos o tres meses después de la firma de la escritura pública ante notario.

Tenga cuidado con los contratos de opción de compraventa. Pueden tratarse como dos operaciones sujetas distintas, de modo que el ITP se paga dos veces: una por la prima de la opción y otra por el precio total.

08Cómo puede ayudarle SamirLaw

Comprar un inmueble en España como cliente internacional supone enfrentarse a normas autonómicas, consecuencias fiscales y requisitos de due diligence muy distintos de los de otros países. Un error, por una construcción ilegal, cargas no declaradas u obligaciones fiscales olvidadas, puede tener consecuencias importantes y duraderas. Le ofrecemos:

• Due diligence legal completa: cargas, situación urbanística, legalidad y revisión de documentos
• Estimación de los costes de compra: un desglose claro de todos los impuestos y gastos antes de comprometerse
• Planificación fiscal para reducir su carga tributaria en la compra y durante toda la titularidad
• Poderes notariales, para que podamos actuar en su nombre si vive en el extranjero
• Asesoramiento sobre residencia y situación fiscal: que el inmueble sea vivienda habitual o segunda residencia tiene consecuencias fiscales que conviene resolver antes de la compra, no después
• Conocimiento autonómico, incluidas las normas propias de Baleares
• Cumplimiento continuado: IBI, modelo 210, declaraciones de rentas del alquiler e Impuesto sobre el Patrimonio

La información de esta guía tiene carácter general e informativo y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Aunque hemos procurado que el contenido sea exacto en la fecha de publicación, la normativa inmobiliaria, los tipos impositivos y las normas autonómicas cambian, y cada situación personal es distinta. Le recomendamos encarecidamente que busque asesoramiento jurídico cualificado antes de tomar cualquier decisión sobre la compra de un inmueble en España. Para un asesoramiento adaptado a su caso, póngase en contacto con nosotros.